Висновки спікера за результатами розгляду позиції ДПС: Як зазначено у зверненні, ЖБК (замовник) є власником земельної ділянки і всіх дозвільних документів для початку будівництва багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом та планує укласти договір з Девелопером (забудовником) на будівництво житлового будинку.
Згідно з умовами договору Девелопер залишає за собою 90% нерухомості, а 10 % – за ЖБК. В договорі чітко прописано, що певні квартири залишаються за ЖБК, а деякі квартири, комерційні приміщення та паркомісця залишаються за Девелопером.
Девелопер та ЖБК будуть здійснювати продаж нерухомості фізичним особам через договори МОН (майбутній об’єкт нерухомості) та їх реєстрацію.
Якщо ЖБК самостійно не здійснює будівництво житла (об’єктів житлової нерухомості), а залучає для такого будівництва генерального підрядника, то першим постачанням житла (об’єктів житлової нерухомості) у розумінні норм підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ буде вважатися операція генерального підрядника з постачання ЖБК послуг із спорудження житла (об’єктів житлової нерухомості). У випадку якщо генеральний підрядник зареєстрований як платник ПДВ, то така операція підлягатиме оподаткуванню ПДВ.
Надалі, операції ЖБК з постачання такого житла (об’єктів житлової нерухомості) покупцям – фізичним особам у розумінні норм підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ вважатимуться операціями з другого постачання житла, які підлягають звільненню від оподаткування ПДВ згідно з вказаним вище підпунктом ПКУ.
Водночас, якщо ЖБК самостійно здійснює будівництво житла (об’єктів житлової нерухомості) без залучення генерального підрядника для такого будівництва, то операцією з першого постачання житла (об’єктів житлової нерухомості) буде перша передача готового новозбудованого житла (об’єктів житлової нерухомості) у власність покупцю – фізичній особі. За такою операцією ЖБК зобов’язане буде визначити податкові зобов’язання з ПДВ за касовим методом податкового обліку.
Крім того, якщо ЖБК фактично здійснюватиме першу передачу покупцю спеціального майнового права на майбутній об’єкт житлової нерухомості за відповідним договором купівлі-продажу (МОН) (перший продаж), то вказана операція вважатиметься операцією з першого постачання такого майбутнього об’єкта житлової нерухомості. За такою операцією ЖБК зобов’язане буде визначити податкові зобов’язання з ПДВ за касовим методом податкового обліку.
Якщо товари/послуги були придбані ЖБК з ПДВ і призначаються або почали використовуватися у повній мірі в неоподатковуваних ПДВ операціях (у тому числі в операціях, звільнених від оподаткування ПДВ згідно з підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 розділу V ПКУ), то у ЖБК виникає обов’язок щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ за правилами, встановленими пунктом 198.5 статті 198 розділу V ПКУ.
Відповідно до підпункту 141.12.1 пункту 141.12 статті 141 розділу ІІІ ПКУ фінансовий результат до оподаткування зменшується на суму доходу (виручки), що була врахована замовником будівництва, девелопером будівництва, у фінансовому результаті до оподаткування в поточному податковому (звітному) періоді за операцією із першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості.
Фінансовий результат до оподаткування збільшується на суму нарахованих у бухгалтерському обліку витрат, що формують собівартість неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості, яка була врахована замовником будівництва, девелопером будівництва, у фінансовому результаті до оподаткування за операцією із першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта житлової нерухомості (підпункт 141.12.2 пункту 141.12 статті 141 розділу ІІІ ПКУ).
Джерело: ІПК від 14.07.2026 №4063ІПК99-00-21-03-02 ІПК
Якщо ваш бізнес працює з операціями у сфері нерухомості, будівництва або потребує оцінки податкових наслідків господарських операцій, експерти практики внутрішнього оподаткування Crowe Mikhailenko допоможуть проаналізувати ризики, правильно структурувати операції та забезпечити відповідність актуальним вимогам податкового законодавства.
а
