- Загальні питання інвестування в будівництво в Україні
Упродовж десятиліть ринок житла в Україні зростав динамічно. Люди, які хотіли бути інвесторами, часто розглядали нерухомість як можливість збереження та збільшення своїх інвестиційних коштів, оскільки існували ризики втрати депозитних вкладень. У сфері будівництва також були проблеми, оскільки інвестор ніс усі ризики інвестування у будівництво. Існували проблеми із банкрутством компаній-забудовників. Зараз ситуація змінилася, оскільки набуло чинності нове законодавство щодо захисту майнових прав на об’єкти майбутнього будівництва, яке надасть новий поштовх залученню нових коштів у сектор будівництва за допомогою деривативних інструментів.
Дериватив – документ, що засвідчує право або зобов’язання придбати у майбутньому цінні папери або певний об’єкт, на умовах, що визначені у ньому. Він надає можливість використовувати в економічному обороті об’єкти, які будуть створені у майбутньому.
На ринку нерухомості наразі присутні від 5% до 20 % покупців, які були присутні у довоєнний період (в залежності від регіону).
Реалізація нового законодавства щодо обігу спеціального речового права майбутнього об’єкту нерухомості (МОН) виключає можливість реалізації тих самих майнових прав кілька разів, чим суттєво збільшує захист прав покупця, також допоможе запровадити в Україні такі загальноприйняті європейські практики фінансування будівництва, як проєктне фінансування, іпотечне кредитування.
Проєктне фінансування у європейській практиці– якщо у девелопера є проєкт, то він залучає інвесторів. Інвестори вносять кошти на ескроу-рахунок у банку, банк стежить за тим, щоб кошти були використанні девелопером за цільовим призначенням. Банк здійснює контроль за виконанням різних заходів на усіх етапах здійснення будівництва, оплачує рахунок за кожним заходом. Після закінчення коштів інвестора, відбувається дофінансування проєкту банком за тим самим принципом здійснення банком контролю за цільовим використанням коштів. До закінчення проєкту відкривається можливість придбання об’єктів майбутньої нерухомості. Кошти від таких продажів йдуть на рахунок ескроу. Банк використовує ці кошти в першу чергу для задоволення своїх вимог за кредитом, у другу чергу – для задоволення вимог інвестора, у третю чергу – для задоволення вимог девелопера (його операційний прибуток або витрати на закінчення будівництва об’єкта). Така схема забезпечує цільове використання коштів, інтереси покупця та інвестора.
- Огляд поточного стану варіантів залучення інвестицій мешканців України
До війни основним джерелом залучення інвестицій були продажі – покупці своїми коштами оплачували будівництво проєкту. Створення реєстру майнових прав на майбутній об’єкт нерухомості буде захищати покупців, кредиторів, інвесторів та сприяти контролю за дотриманням девелоперами вимог законодавства.
До запровадження реєстру спеціальних майнових прав об’єкт майбутнього будівництва не сприймався як актив, а зараз він сприймається як такий. Наслідком появи реєстру стануть:
1) пожвавлення ринку іпотечного кредитування;
2) можливості для девелоперів отримувати кредити на будівництво (проєктне фінансування (у якості забезпечення виконання зобов’язань за кредитом банк бере об’єкт майбутнього будівництва));
3) можливість залучати інвестиції. Йдеться про тих інвесторів, яких цікавить інвестиційний дохід, і не цікавить можливість отримання права власності на сам об’єкт нерухомості.
Результати опитування свідчать, що понад 74 % респондентів готові зараз інвестувати. При цьому 41% респондентів виявили інтерес в отриманні інвестиційного доходу. Водночас понад 36 % респондентів заявили, що рівень дохідності у 11-15 % є доцільним для інвестування. Така відповідь відповідає можливості бізнесу виплачувати доходи на такому рівні.
Інститути спільного інвестування існують для консолідації коштів приватних інвесторів, які виступають як кредит для бізнесу.
Податковий аспект також стимулює українців інвестувати, оскільки дохід від інвестування оподатковується за ставкою 9 %, тоді як дохід від продажу об’єкта нерухомості оподатковується за ставкою 18 %. Податкова ставка впливає на ту суму, яку людина отримає як інвестиційний дохід.
В Україні з’явився перший REIT (Real estate investment trust), який є найбільш поширеною формою залучення інвестицій у світі в нерухомість з орендним грошовим потоком. Окремі компанії в Україні почали звертатися до інститутів спільного інвестування, саме як до інструментів залучення інвестицій.
Інвесторам краще звернутися до юристів, щоб оцінити ризики та переваги різних юридичних схем інвестування.
Закон «Про віртуальні активи» має надати надає інструментарій, який дозволять отримати не менший прибуток, ніж інститути спільного інвестування, дешевше, ніж інститути спільного інвестування, при цьому інвестор має такий самий рівень захищеності., як під час інституційного інвестування. Це так звана схема детінізація «токенізації» – підвищення ліквідності активів реального світу», зокрема, нерухомості. Вона набуває поширення у світі. У США за цією схемою інвестиційні компанії залучають мільярди доларів. Ця схема дозволяє зменшити мінімальну суму інвестицій до 100 доларів, що надає змогу залучити велику кількість інвесторів. Внаслідок цього ці гроші генерують валовий продукт та інвестиційний дохід, дають можливість бізнесу розвиватися, створювати нові робочі місця та нові активи.
- Огляд Закону «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому»
Законом України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» було внесено зміни до Закону України «Про інститути спільного інвестування». Зокрема, до переліку активів, якими може володіти інвестиційний фонд внесено об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості та спеціальні речові права на них. Також вищевказаним Законом передбачено, що інвестиційні фонди можуть бути повноправними суб’єктами під час будівництва комерційної та житлової нерухомості.
За моделлю, яку запровадив Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», між компанією-забудовником або замовником будівництва знаходиться девелопер, який може бути інвестиційним фондом. Девелопер, укладаючи договори купівлі-продажу неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутніх об’єктів нерухомості, отримує фінансування від інвесторів, і виступає як суб’єкт надання фінансування замовнику будівництва. Договірні відносини між девелопером та замовником будівництва регулюються Законом України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
Окремо зазначаємо, що донедавна нотаріуси не реєстрували речові права на майбутні об’єкти нерухомості, оскільки не було відповідних роз’яснень Міністерства юстиції України з цього питання.
Водночас наразі Міністерством юстиції України було роз’яснено, що у реєстрі речових прав на нерухоме майно передбачено три додаткові об’єкти, інформація про які вноситься до реєстру: об’єкт нерухомого майна; об’єкт незавершеного будівництва; майбутній об’єкт нерухомості.
Також у цьому листі Міністерство юстиції України зауважило про появу нових типів обтяжень:
- гарантійна частка;
- обтяження речових прав на майбутній об’єкт нерухомості;
- обтяження подільного об’єкта нерухомості;
- обтяження на користь замовника/девелопера будівництва.
Внесення відповідних прав та обтяжень до реєстру можливо винятково у випадку існування об’єкта нерухомості в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва.
- Деривативи та деривативні контракти: одне й те саме для цілей ПДВ?
Інформація щодо оподаткування деривативів / деривативних контрактів обмежена. Неврегульованість цього питання гальмує розвиток ринку. Незрозуміло, чи застосовується режим оподаткування деривативів до деривативних контрактів, оскільки відсутні роз’яснення ДПСУ щодо того, чи є «дериватив» та «деривативний контракт» тотожними поняттями для цілей оподаткування.
Якщо у вас є питання по цій темі, готові надати вам консультацію. За детальною інформацією звертайтесь за контактами зазначеними нижче.
З повагою,
команда Crowe Mikhailenko
+38 063 466 8242
