Операції з надання в оренду житлових приміщень (як фізичним, так і юридичним особам) підлягають оподаткуванню ПДВ за стандартною ставкою 20%. На відміну від операцій із другого (вторинного) постачання житла, які звільнені від оподаткування ПДВ, оренда житла є оподатковуваною операцією. Через це у платника податків, який здійснює будівництво житла з метою його подальшого передання в оренду, не виникає обов’язку нараховувати компенсуючі податкові зобов’язання відповідно до пункту 198.5 ПКУ або застосовувати правила пропорційного віднесення сум податку до податкового кредиту за статтею 199 ПКУ. Вхідний ПДВ, сплачений у складі витрат на будівництво, у повному обсязі зберігається в податковому кредиті.
Завдяки збереженню податкового кредиту на етапі будівництва та оподатковуваному статусу майбутніх орендних операцій у підприємства виникає від’ємне значення ПДВ. Платник податків має повне право заявляти таку суму до бюджетного відшкодування. Контролюючі органи погоджуються з цим підходом у своїх роз’ясненнях (зокрема, у листі ДПС від 19 червня 2026 року), визнаючи правомірність виникнення від’ємного значення ПДВ та відсутність потреби у нарахуванні компенсуючих зобов’язань.
Водночас у практичній площині виникає питання щодо моменту, з якого платник може претендувати на бюджетне відшкодування — особливо за умов інвестування через придбання майбутніх об’єктів нерухомості (МОН) або володіння правами на майбутню інвестиційну нерухомість. ДПС у своїх роз’ясненнях схилялося до фіскального підходу, пов’язуючи можливість заявлення відшкодування виключно з моментом завершення будівництва та введення об’єкта в експлуатацію (тобто очікуванням переведення активу з балансового рахунку 15 «Капітальні інвестиції» на рахунок 10 «Основні засоби»). Проте така позиція податкових органів спростовується усталеною судовою практикою. Суди ще з кінця 2000-х років послідовно доводять, що формування податкового кредиту та право на отримання бюджетного відшкодування не залежать від обов’язкової класифікації накопичених витрат як основних засобів на рахунку 10. Таким чином, платник податків має право заявляти ПДВ до бюджетного відшкодування незалежно від того, чи було об’єкт будівництва вже фактично введено в експлуатацію, чи витрати все ще обліковуються як незавершені капітальні інвестиції (наприклад, у формі МОН).
Якщо ваша компанія інвестує у будівництво житла, придбаває майбутні об’єкти нерухомості або планує передавати житлові приміщення в оренду, варто заздалегідь оцінити ПДВ-наслідки такої моделі. Команда Crowe Mikhailenko допоможе перевірити право на податковий кредит і бюджетне відшкодування, оцінити ризики нарахування компенсуючих податкових зобов’язань та підготувати позицію для взаємодії з податковими органами
