Джерело: Індивідуальна податкова консультація від 06.01.2026 р. № 116/ІПК/99-00-24-03-03
ДПС розглянула ситуацію, у якій:
- Фонд виступає первісним покупцем майнових прав за договором купівлі-продажу майнових прав із забудовником;
- фізична особа виступає новим покупцем за договором відступлення (купівлі-продажу) права вимоги та заміни сторони в основному договорі.
Договір відступлення передбачає поетапну оплату та можливість дострокового розірвання, у разі якого первісний покупець (Фонд) повертає новому покупцю (фізичній особі) отримані кошти.
Платник податків звернувся до ДПС за роз’ясненням щодо податкових наслідків такого повернення коштів.
Поставлені питання
- Чи потрібно первісному покупцю (Фонду) відображати у Додатку 4ДФ Податкового розрахунку суми коштів, повернуті новому покупцю (фізичній особі) при розірванні договору відступлення права вимоги?
- Якщо так — яку ознаку доходу необхідно зазначати у графі 6 Додатка 4ДФ?
Позиція ДПС
Варіант 1. Право вимоги перейшло до нового покупця
(відбувся перехід та державна реєстрація майнових прав на фізичну особу)
У разі розірвання договору відступлення та повернення прав первісному покупцю (Фонду), операція вважається продажем майнових прав у розумінні ст. 172 ПКУ.
Кошти, які Фонд повертає новому покупцю (фізичній особі):
- є оподатковуваним доходом фізичної особи;
- обкладаються ПДФО 18 % та військовим збором 5 %;
- відображаються у Додатку 4ДФ з ознакою доходу «105».
Варіант 2. Право вимоги не переходило до нового покупця
(право майнових вимог весь час залишалося за первісним покупцем — Фондом)
Суми коштів, які первісний покупець (Фонд) повертає новому покупцю (фізичній особі) у зв’язку з розірванням договору:
- не визнаються доходом фізичної особи;
- не оподатковуються ПДФО та військовим збором;
- не відображаються у Додатку 4ДФ.
Податкові наслідки повернення коштів залежать від факту переходу та державної реєстрації права вимоги від первісного покупця до нового покупця, а не від самого факту розірвання договору.
Рекомендація для бізнесу
Операції з відступлення права вимоги у сфері нерухомості та інвестицій часто містять комплексні податкові ризики — особливо при розірванні договорів, поверненні коштів та зміні сторін.
Якщо ваша компанія здійснює такі операції або планує їх структурування, варто попередньо оцінити:
- ризики перекваліфікації доходу;
- правильність відображення у 4ДФ;
- обов’язки податкового агента;
- потенційні донарахування ПДФО та ВЗ.
Для отримання індивідуальної консультації щодо відступлення права вимоги, повернення коштів та звітності 4ДФ звертайтесь до команди Crowe Mikhailenko. Ми допоможемо оцінити ризики та правильно структурувати операцію з урахуванням актуальної позиції ДПС.
📞 +38 063 466 8242
📩 marketing_crowe_legal@crowe.com.ua
