Джерело: Постанова КАС ВП від 10.02.2026 року у справі №300/3910/22
10 лютого 2026 року Верховний Суд у справі №300/3910/22 підтримав позицію забудовника та скасував податкові повідомлення-рішення, винесені Головне управління ДПС в Івано-Франківській області. Спір виник навколо питання визначення моменту виникнення податкових зобов’язань з ПДВ при укладенні попередніх договорів купівлі-продажу квартир та отриманні від фізичних осіб забезпечувальних платежів.
Податковий орган наполягав, що отримані кошти є «першою подією» у розумінні п. 187.1 ПКУ, а отже саме на дату їх надходження має формуватися база оподаткування відповідно до п. 188.1 ПКУ та виникати податкові зобов’язання з ПДВ. На думку ДПС, факт отримання понад 10 млн грн свідчив про здійснення оподатковуваної операції незалежно від завершення будівництва та оформлення права власності.
Суди всіх інстанцій з такою позицією не погодилися. Верховний Суд проаналізував норми пп. 14.1.191 ПКУ (визначення постачання товарів) та пп. 197.1.14 ПКУ (звільнення операцій з постачання житла, крім першого постачання) і дійшов висновку, що ключовим для виникнення ПДВ є саме факт першого постачання житла — тобто передача права власності на готовий об’єкт нерухомості першому власнику.
Суд підкреслив, що укладення попередніх договорів купівлі-продажу та отримання забезпечувальних платежів не означають переходу права власності і не свідчать про постачання товару в розумінні податкового законодавства. До моменту державної реєстрації права власності на завершений об’єкт відсутній факт першого постачання, а отже не виникають податкові зобов’язання з ПДВ за правилами п. 187.1 ПКУ.
Таким чином, отримання коштів у межах попередніх договорів не змінює базу оподаткування та не створює ПДВ-зобов’язань до моменту оформлення права власності на житло. Суд фактично підтвердив, що механізм фінансування будівництва не визначає момент виникнення ПДВ — визначальним є юридичний факт постачання у розумінні норм ПКУ.
Для забудовників це рішення є важливим орієнтиром: за належної договірної конструкції та відсутності переходу права власності до завершення будівництва ризики донарахування ПДВ на етапі залучення коштів є мінімальними.
Якщо ваша компанія працює з попередніми договорами купівлі-продажу нерухомості, залучає кошти інвесторів або планує структурування фінансування будівництва, команда Crowe Mikhailenko може допомогти оцінити податкові ризики та правильно вибудувати договірну модель. Зверніться до наших експертів, щоб запланувати консультацію щодо застосування цієї судової практики у вашому проєкті.
📞 +38 063 466 8242
📩 marketing_crowe_legal@crowe.com.ua
